建物や外壁、防水などの耐用年数を見極めたタイミングが重要

修繕のタイミング

大規模修繕のタイミングは、ほとんどの場合は詳細に決まっているわけではありません。修繕するタイミングの目安として見られる耐用年数は法定耐用年数を基にしています。ただし、法定耐用年数は減価償却計算のために定められたもので、その建物を維持し続ける費用がかさんでしまう場合や生活スタイルの変化で修繕せざるを得なくなってしまうことも。そのため、物理的な耐久年数より短くなってしまうのが普通です。

大規模修繕の時期を決めるために、一般的に目安とされている耐用年数については以下の通りです。ただし、構造や改修履歴、環境などによって実際の耐用年数には差があります。

建物の耐用年数

鉄筋コンクリート造りのマンションの場合は約50～60年、鉄骨造りの場合は約40～50年、木造造りの場合は約30～40年です。

外壁塗装の耐用年数

アクリル塗装の場合は約4～6年、ウレタン塗装の場合は約10～12年、シリコン塗装の場合は約12～15年、フッ素塗装の場合は約15～20年が塗りかえの目安といわれています。

外壁タイル・防水の耐用年数

外壁タイルは約10～30年、屋上の防水については約10～15年が修繕の目安です。

その他設備関連の耐用年数

建物のほかにも受水槽や給水管、エレベーターなどの改修も必要となります。
取り替えや更新の目安は、受水槽や給水管は20～25年、ガス管が25～30年、エレベーターが20～30年です。

各種法定耐用年数

ちなみに、鉄筋コンクリート造りの法定耐用年数は47年といわれています（鉄骨造りは鉄骨の肉厚により19～34年、木造家屋は22年）。ただし、法律によって耐用年数に差異があります。
以下は、さまざまな法律で定められている法定耐用年数です。

借地法…60年（借地権存続期間）
住宅金融公庫法…50年以内（貸付金等の返還期間）
公営住宅法施行例…70年（家賃限度を定めるときの償還期間）